Quando si trasferisce una proprietà immobiliare ai figli, le conseguenze fiscali e successorie devono essere chiarite in dettaglio da un fiduciario professionista.
Molti genitori donano una parte del loro patrimonio ai figli durante la loro vita. Ad esempio, il trasferimento di beni immobili ai figli è un modo per garantire una situazione chiara e stabile in una fase precoce della loro vita. D’altra parte, esiste la possibilità di un conflitto quando sono coinvolte parti con interessi diversi. In ogni caso, questo passo dovrebbe essere pianificato molto presto e con molta attenzione.
Questi regali sono un problema in molte famiglie. È importante che gli eredi non subiscano alcuna violazione dell’obbligo di agire. La legge sulle successioni prescrive tali quote obbligatorie per i parenti stretti. “Inoltre, occorre tenere conto delle conseguenze fiscali”. Sono possibili diverse varianti per il trasferimento della proprietà ai discendenti. Si tratta della successione anticipata, della donazione mista con diritto di abitazione o di usufrutto e della vendita.
Una donazione è un dono inter vivos con il quale qualcuno arricchisce un’altra persona nei suoi beni senza un corrispettivo corrispondente. Nella maggior parte dei cantoni, la tassazione si basa sul grado di parentela.
Si presume che esista una donazione mista; si ha una donazione mista se le parti fissano intenzionalmente il prezzo di acquisto di un immobile al di sotto del suo valore effettivo. Si intende inviare gratuitamente la differenza all’acquirente. Nel caso di trasferimento di un immobile ai discendenti, ciò può significare che questi ultimi si assumono anche l’ipoteca sull’immobile e/o concedono al cedente un diritto gratuito di abitazione o di usufrutto. La successione anticipata è regolata solo dal diritto civile e solo in modo rudimentale. In definitiva, “non è altro che una donazione a uno o più beneficiari ed è trattata come una donazione ai fini fiscali”.
Possibilità di controversie familiari
Un simile trasferimento di proprietà comporta un rischio molto elevato di controversie tra i membri della famiglia. È importante riunire tutta la famiglia per discutere con un consulente fiscale esperto che possa fornire una consulenza completamente neutrale. Che il testatore lo voglia o meno, gli eredi formano insieme una comunione ereditaria. Oltre ai figli di una persona deceduta, sono compresi anche il convivente, che può essere il massimo beneficiario, o un’abitazione o un diritto di godimento su un immobile. Poiché la situazione familiare e finanziaria varia, è molto importante una valutazione individuale della situazione. In ogni caso, questo passaggio deve essere ben ponderato dai genitori.
Aiutare a creare una famiglia
Un gesto più significativo potrebbe essere quello di regalare un immobile non occupato, ad esempio una seconda casa, per ridurre le imposte sul reddito e sulla proprietà. Questo gesto viene spesso compiuto quando si possiedono più proprietà per aiutare i figli a formare una famiglia. Per chi ha più figli, questo offre l’opportunità di indirizzare l’eredità nella giusta direzione. Si noti, tuttavia, che una tale donazione a un figlio nato dopo il trasferimento di proprietà deve essere compensata finanziariamente. Se uno dei figli rileva la casa dei genitori e i fratelli ricevono un compenso economico per il momento, possono sorgere controversie se il prezzo dell’immobile cambia in modo significativo in seguito.
Pertanto, in questo caso raccomando di stabilire nel contratto di cessione in che misura il figlio acquirente deve compensare un beneficiario ricevuto attraverso l’acquisto dell’immobile nella successiva liquidazione dell’eredità – e di regolamentare questo aspetto anche nel contratto di adesione interno alla famiglia, se possibile. La donazione e l’aumento di valore dell’immobile potrebbero comportare problemi con la quota obbligatoria degli altri membri della famiglia. È inoltre molto importante che il beneficiario sia in grado di permettersi l’immobile, soprattutto nel caso in cui si debba pagare un risarcimento ai fratelli e alle sorelle. La questione più importante è quale valore debba essere utilizzato come base per il trasferimento dei beni al figlio ricevente. È sempre consigliabile incaricare un esperto immobiliare di valutare la proprietà.
Differenza tra cantoni
Inoltre, è necessario chiarire le conseguenze fiscali. Se un immobile viene venduto a un terzo, cioè a un non familiare, l’imposta sugli utili immobiliari è dovuta sulla plusvalenza. Nel cantone di Zurigo e in molti altri cantoni, questo può essere differito se la prestazione e il corrispettivo sono “manifestamente sproporzionati”. Nel cantone di Zurigo, tale situazione si verifica in particolare se vi è una differenza di almeno il 25% tra il prezzo di acquisto concordato e l’effettivo valore di mercato dell’immobile. Si deve tenere conto dell’importo dell’ipoteca assunta dall’acquirente e di eventuali considerazioni come il diritto dei genitori di occupare la casa in tutto o in parte gratuitamente o un usufrutto della casa. “In ultima analisi, è l’ufficio delle imposte a decidere se il 25% è rispettato o meno”.
Costi sproporzionatamente elevati per le case di cura
Molti proprietari di immobili desiderano trasferire precocemente la proprietà ai propri figli per essere finanziariamente “preparati” a un’eventuale successiva necessità di assistenza e di soggiorno in una casa di cura. Un appartamento di questo tipo è molto costoso in Svizzera e c’è il rischio di dover vendere un immobile per poterselo permettere. L’idea è quella di trasferire la proprietà il prima possibile e di mantenerla all’interno del nucleo familiare, anche in caso di ricovero in una casa di riposo.
Questo non è facile da aggirare, perché non è chiaro e indeterminato cosa potrebbe accadere in una situazione del genere. Molte persone danno per scontato di trovarsi in una zona sicura dieci anni dopo il trasferimento della proprietà, “dopotutto dipende dal comune di residenza”. Non è consigliabile trasferire una proprietà immobiliare pensando di poter entrare in una casa di riposo in un secondo momento. Il rischio di entrare in una casa di cura è spesso trascurato ed è consigliabile tenere sempre presente questa possibilità. La maggior parte degli anziani in Svizzera vive a casa propria, con servizi esterni forniti da case di cura o ospedali. Anche le donazioni o le eredità precoci e le successive richieste di prestazioni integrative (EL), ad esempio per l’assunzione dei costi di una casa di riposo, sono attentamente monitorate dalle autorità.
