Bei der Übertragung von Immobilien auf Kinder müssen die steuerlichen und erbrechtlichen Folgen von einem professionellen Treuhänder im Detail geklärt werden.
Viele Eltern schenken ihren Kindern zu Lebzeiten einen Teil ihres Vermögens. So ist beispielsweise die Übertragung von Immobilien auf Kinder eine Möglichkeit, in einem frühen Stadium ihres Lebens für klare und stabile Verhältnisse zu sorgen. Andererseits besteht die Möglichkeit eines Konflikts, wenn Parteien mit unterschiedlichen Interessen beteiligt sind. In jedem Fall sollte ein solcher Schritt sehr früh und sehr sorgfältig geplant werden.
Solche Geschenke sind in vielen Familien ein Problem. Es ist wichtig, dass die Erben keine Verstösse gegen die Handlungspflicht erleiden. Das Erbschaftsgesetz schreibt solche Pflichtteile für nahe Verwandte vor. «Darüber hinaus müssen die steuerlichen Folgen berücksichtigt werden». Bei der Übertragung von Eigentum auf Nachkommen sind mehrere Varianten denkbar. Dabei handelt es sich um die vorweggenommene Erbfolge, die gemischte Schenkung mit Wohnrecht oder Niessbrauch und den Verkauf.
Eine Schenkung ist jede Schenkung unter Lebenden, durch die jemand eine andere Person ohne entsprechende Gegenleistung an ihrem Vermögen bereichert. In den meisten Kantonen richtet sich die Besteuerung nach dem Grad der Verwandtschaft.
Es wird davon ausgegangen, dass eine gemischte Schenkung vorliegt; eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn die Parteien den Kaufpreis einer Immobilie absichtlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie ansetzen. Es ist beabsichtigt, dem Käufer die Differenz kostenlos zukommen zu lassen. Im Falle der Übertragung einer Immobilie auf Nachkommen kann dies bedeuten, dass die Nachkommen auch die Hypothek auf die Immobilie übernehmen und/oder dem Übertragenden ein unentgeltliches Wohnrecht oder einen Niessbrauch einräumen. Die vorweggenommene Erbfolge ist nur zivilrechtlich und nur rudimentär geregelt. Letztlich ist sie „nichts anderes als eine Schenkung an einen oder mehrere Begünstigte und wird steuerlich wie eine Schenkung behandelt“.
Möglichkeit von Familienstreitigkeiten
Eine solche Übertragung von Eigentum birgt ein sehr hohes Risiko von Streitigkeiten zwischen Familienmitgliedern. Es ist wichtig, die gesamte Familie zu einem Gespräch mit einem erfahrenen Steuerberater zusammenzubringen, der völlig neutral beraten kann. Ob der Erblasser dies wünscht oder nicht, die Erben bilden zusammen eine Erbengemeinschaft. Dazu gehören neben den Kindern einer verstorbenen Person auch der Lebenspartner, der Höchstbegünstigter sein kann, oder ein Wohn- oder Nutzniessung an einer Immobilie. Da die familiären und finanziellen Verhältnisse unterschiedlich sind, ist eine individuelle Beurteilung der Situation sehr wichtig. In jedem Fall muss dieser Schritt von den Eltern gut durchdacht sein.
Hilfe bei der Gründung einer Familie
Eine sinnvollere Geste wäre es, eine unbewohnte Immobilie zu verschenken, z. B. einen Zweitwohnsitz, um die Einkommens- und Grundsteuer zu senken. Diese Geste wird oft gemacht, wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, um Ihren Kindern bei der Familiengründung zu helfen. Für diejenigen, die mehrere Kinder haben, bietet dies die Möglichkeit, die Erbschaft in die richtige Richtung zu lenken. Beachten Sie jedoch, dass eine solche Schenkung an ein Kind, das nach dem Eigentumsübergang geboren wurde, finanziell ausgeglichen werden muss. Wenn eines der Kinder das Haus der Eltern übernimmt und die Geschwister vorerst einen finanziellen Ausgleich erhalten, kann es zu Streitigkeiten kommen, wenn sich der Preis der Immobilie später erheblich ändert.
Deshalb empfehle ich in diesem Fall, im Abtretungsvertrag festzulegen, in welchem Umfang das erwerbende Kind einen durch den Erwerb der Immobilie erhaltenen Begünstigten bei der späteren Erbauseinandersetzung auszugleichen hat – und dies möglichst auch im familieninternen Beitrittsvertrag zu regeln. Die Schenkung und der Wertzuwachs der Immobilie könnten möglicherweise zu Problemen beim Pflichtteil der anderen Familienmitglieder führen. Es ist auch sehr wichtig, dass der Begünstigte in der Lage ist, sich die Immobilie zu leisten, vor allem, wenn Entschädigungszahlungen an Geschwister geleistet werden müssen. Die wichtigste Frage ist, welcher Wert für den Übergang des Vermögens auf das empfangende Kind zugrunde gelegt werden sollte. Es ist immer ratsam, einen Immobiliensachverständigen mit der Bewertung der Immobilie zu beauftragen.
Unterschied zwischen Kantonen
Darüber hinaus müssen die steuerlichen Folgen geklärt werden. Wird eine Immobilie an einen Dritten – d.h. einen Nicht-Familienangehörigen – veräussert, so wird auf den Grundstücksgewinn eine Grundstücksgewinnsteuer fällig. Im Kanton Zürich und in vielen anderen Kantonen kann dies aufgeschoben werden, wenn eine „offensichtlich unverhältnismässige“ Leistung und Gegenleistung vorliegt. Im Kanton Zürich liegt eine solche Situation insbesondere dann vor, wenn zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie eine Differenz von mindestens 25% besteht. Die Höhe der vom Erwerber übernommenen Hypothek und mögliche Erwägungen wie das Recht der Eltern, das Haus ganz oder teilweise unentgeltlich zu bewohnen, oder ein Niessbrauch müssen berücksichtigt werden. „Letztlich entscheidet das Finanzamt, ob die 25 Prozent erfüllt sind oder nicht.“
Unverhältnismässig hohe Kosten für Pflegeheime
Viele Immobilieneigentümer wollen die Immobilie auch frühzeitig auf ihre Kinder übertragen, um für eine mögliche spätere Pflegebedürftigkeit und einen Aufenthalt in einem Pflegeheim finanziell „gerüstet“ zu sein. Der Aufenthalt in einer solchen Wohnung ist in der Schweiz sehr teuer, und es besteht die Gefahr, dass man eine Immobilie verkaufen muss, um sie sich leisten zu können. Es geht darum, die Immobilie so schnell wie möglich zu übertragen und sie im Haushalt zu behalten, auch wenn Sie in ein Pflegeheim gehen.
Das ist nicht so einfach zu umgehen, denn es ist nicht klar und unbestimmt, was in einer solchen Situation passieren könnte. Viele Menschen gehen davon aus, dass sie sich zehn Jahre nach der Übertragung der Immobilie in einem sicheren Gebiet befinden, „schliesslich hängt es von der Wohnsitzgemeinde ab“. Es ist nicht empfehlenswert, Immobilien mit dem Gedanken an einen möglichen späteren Eintritt in ein Pflegeheim zu übertragen. Das Risiko, in ein Pflegeheim zu kommen, wird oft übersehen, und es ist ratsam, diese Möglichkeit immer im Auge zu behalten. Die meisten älteren Menschen in der Schweiz leben in ihren eigenen vier Wänden, wobei der externe Service von Pflegeheimen oder Krankenhäusern angeboten wird. Auch frühzeitige Schenkungen oder Erbschaften und spätere Ansprüche auf Ergänzungsleistungen (EL), z.B. für die Übernahme von Pflegeheimkosten, werden von den Behörden genau beobachtet.
